Home Prawo Budowa czy kupno mieszkania a konsekwencje prawne
0

Budowa czy kupno mieszkania a konsekwencje prawne

Budowa czy kupno mieszkania a konsekwencje prawne
0

Decyzja o kupnie domu czy mieszkania ma swoje konsekwencje przez długie lata. O tym, na co zwrócić uwagę i jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości, mówi adwokat Tomasz Grzybkowski, partner w kancelarii Grzybkowski Guzek Jackowski.

Jak kupować mieszkanie?

Jest parę aspektów, na które należy zwrócić szczególną uwagę. Po pierwsze: nieruchomość musi mieć księgę wieczystą. W księdze wieczystej osoba, która jest wpisana jako właściciel, jest osobą pewną i to bez względu na to czy wpis jest prawidłowy czy nieprawidłowy. Sprawdzenie księgi wieczystej to po prostu sprawdzenie – czy kupujemy od właściciela.

Czyli musimy iść do sądu?

Możemy, ale nie musimy. Odpisy księgi wieczystej są w tej chwili dostępne w internecie – w najaktualniejszej wersji. Jednak tak czy inaczej – kiedy rozmawiamy ze sprzedawcą, powinien nam pokazać księgę wieczystą.

Musimy również sprawdzić, czy nieruchomość jest cokolwiek warta. Mam na myśli ewentualne obciążenie hipoteki długiem.  Oczywiście – to, co kupujemy, powinno mieć “czystą” hipotekę. Zwróciłbym też uwagę na plan zagospodarowania przestrzennego

Jak to sprawdzić, gdzie się udać?

Plany zagospodarowania przestrzennego ustanawiają samorządy. Adwokat poznań na pewno będzie pomocny, jednak proste czynności warto wykonać samodzielnie. Dokumenty możemy znaleźć w internecie: na stronie urzędu miasta czy gminy, a także w dziennikach urzędowych wojewody, jest to bowiem informacja ogólnodostępna. Warto to sprawdzić, bo może się okazać, że w pobliżu wystawionej na sprzedaż nieruchomości planowana jest na przykład budowa odlewni aluminium. Otoczenie nieruchomości jest przecież bardzo ważne. Zdarza się, że nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, a mimo to wydaje się warunki lokalizacji inwestycji. To już jest podejrzana sytuacja. Wtedy nie mamy pewności, że okno za którym jest dzisiaj piękny widok, będzie miało ten sam piękny widok za lat 10. Że o innych niedogodnościach – choćby zanieczyszczeniu powietrza, hałasie, wzmożonym ruchu samochodowym, nie wspomnę.

Co zrobić, jeżeli nie ma tego planu zagospodarowania przestrzennego?

Sytuację zaliczamy do lekko ryzykownych i wtedy trzeba się pogodzić ze ewentualnymi zmianami, do których może dojść już po transakcji. Możemy się też spotkać z jeszcze bardziej skomplikowaną sytuacją. Nieruchomość może znajdować się na działce objętej tzw. użytkowaniem wieczystym. Wtedy musimy liczyć się z tym, że w tym przypadku, co roku trzeba będzie płacić za użytkowanie tego gruntu.

To jest relikt dawniejszych czasów, w socjalizmie prawo własności nie było zbyt popularne.

Tak, bo wszystko było państwowe. Na przykład Wielka Brytania jest cały czas oparta na wieczystym użytkowaniu, bo wszystko należy do królowej…

Ale wróćmy do Polski. Przed dokonaniem transakcji należy sprawdzić budynek – czy już stoi, czy może jest w budowie, a jeżeli tak – jak bardzo jest ona zaawansowana. Trzeba rozdzielić dwa stany prawne: deweloperów, którzy budują na podstawie starych przepisów –  wtedy kupowanie tzw. “dziury w ziemi” jest bardzo ryzykowne oraz deweloperów, którzy kupują na podstawie nowych przepisów i wtedy budowanie jest mniej ryzykowne, bo są specjalne fundusze powiernicze, na których są trzymane nasze pieniądze.

Z którym przypadkiem mamy częściej do czynienia?

Większość budów prowadzona jest jeszcze według starych przepisów. Dlatego nieruchomość najlepiej kupić wykończoną, bo wtedy nie ma żadnego ryzyka, że coś pójdzie nie po naszej myśli.

Czyli tzw. mieszkanie pod klucz?

Mieszkanie pod klucz jest najpewniejsze, najbezpieczniejsze. Dlatego rynek wtórny jest w tej chwili bezpieczniejszy, mimo że może nie ma na nim tak atrakcyjnych mieszkań. Natomiast na rynku pierwotnym ważna jest renoma dewelopera. Wiemy, kto jest jakim deweloperem, jak długo istnieje na rynku, czy można mu ufać. Decyzja o kupnie powinna być podjęta niezwykle świadomie.

Poza lokalami budowanymi i wykończonymi na rynku mamy też wiele lokali ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Czyli kolejny relikt z socjalizmu.

Gdy kupujemy lokale spółdzielcze, zdecydowanie pewniejsze są te, które mają księgę wieczystą. Założenie księgi wieczystej nie jest trudne. Ponadto zdecydowanie pewniejsze są lokale w spółdzielniach niezadłużonych. Również zdecydowanie pewniejsze są od lokatorskiego prawa do lokalu, którego nie można przenosić.

Jest jeden ciekawy, choć skrajny, przypadek: lokatorskie prawo do lokalu jest idealnym rozwiązaniem, gdy się jest zadłużonym. Mieszkanie własnościowe może zlicytować komornik, a mieszkanie lokatorskie – jest nie do ruszenia.

Ale to chyba nie jest dobra inwestycja?

Jako inwestycji tego nie polecam, bo nie da się tego zapisać dzieciom, wnukom, nie da się pod to wziąć kredytu, nie da się tego zamienić na działkę.

Czyli zamiast kupować mieszkanie spółdzielcze lokatorskie lepiej kupić spółdzielcze własnościowe?

Oczywiście. Co ciekawe, na przykład w Poznaniu mamy te same ceny na odrębny lokal mieszkalny na gruncie własnościowym, odrębny lokal mieszkalny na wieczystym użytkowaniu i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ceny są takie same, a praktycznie są to trzy różne formy prawne.

Ludzie często nie zwracają na to uwagi, więc pewnie czasem przychodzi refleksja, że może jednak lepsza byłaby własność

No właśnie. Musimy jeszcze wspomnieć o wynajmie. Mieszkanie wynajmujemy na podstawie umowy zawartej na podstawie ustawy o ochronie lokatorów. Jest to w miarę stabilny stosunek prawny, oczywiście jeżeli nie demolujemy mieszkania, płacimy regularnie czynsz i przyzwoicie się zachowujemy. Wtedy jest to umowa nie do wypowiedzenia.

Czyli dla wynajmującego – osoby, która jest właścicielem mieszkania, nie jest tak bardzo korzystna?

Niekoniecznie, ale dla najemcy jest w miarę bezpieczna, nie ma bowiem dla niego żadnego większego ryzyka. Często spotykane są też umowy o odstępne. Na przykład: da mi pan 50000 zł, ja panu wynajmę mieszkanie na najem okazjonalny. Jest to 50000 wyrzuconych w błoto.

Jak to działa?

Dla przykładu: wynajmę panu mieszkanie na najem okazjonalny na czas nieokreślony za 50000. Rzecz w tym, że ja w każdej chwili mogę panu wypowiedzieć tę umowę. Zdarza się, że ludzie płacą odstępne, remontują te mieszkania, a tu nagle pojawia komornik i licytuje to mieszkanie. Najemca wtedy zostaje z niczym. Dlatego też odradzałbym zawieranie takich umów.

Kiedy kupujemy na rynku wtórnym, to często musimy zwrócić się do notariusza.

Notariusz daje pewność. Kiedy chcemy kupić nieruchomość i dajemy zadatek, to trzeba spisać umowę przedwstępną. Można to zrobić pisemnie lub aktem notarialnym. Umowa pisemna daje prawo do zwrotu zadatku, natomiast umowa-akt notarialny pozwala wyegzekwować przeniesienie tej nieruchomości przez dewelopera. Dlatego przy kupowaniu nieruchomości zawsze warto skorzystać z pomocy na notariusza. Oczywiście wiąże się to z kosztami, ale daje zabezpieczenie. Warto również zwrócić się do biegłego, który oceni stan stropów, ścian, dachu, instalacji elektrycznej. To są bardzo istotne rzeczy, które niewiele kosztują, a zmniejszają ryzyko kłopotów już po kupnie nieruchomości.

Najpoważniejsze błędy, jakie można popełnić?

To na pewno kupno od osoby, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, kupno nieruchomości przy braku planów zagospodarowania przestrzennego lub nie sprawdzenie planu istniejącego. Myślę, że przy kupnie na rynku wtórnym takim błędem jest również zrezygnowanie z opinii biegłego.

Informacja opracowana przy pomocy Kancelarii prawnej Grzybkowski – Guzek – Jackowski